出品/联商网&搜铺网撰文/高天十月还剩不到一周，全国还将有不少商业项目将开业。据《联商网》统计，仅10月28日，龙湖重庆时代天街E馆、海口国际免税城、鄂州吾悦广场、龙湖武汉白沙天街、武汉范湖万达广场、成都招商大魔方、无锡梁溪万达广场、宁德霞浦方圆荟。受疫情防控需求影响，原定于本月底开业的项目被迫延期，比如原定于10月28日开业的武汉武商梦时代、10月28日开业的乌鲁木齐米东吾悦广场、10月30日开业的兰州安宁吾悦广场。龙湖重庆时代天街E馆商业体量：7.8万方项目地址：重庆市渝中区长江二路177-1号龙湖重庆时代天街E馆位于渝中区长江二路177-1号，建筑面积7.8万方，商业租赁面积近5万方。开业后，将形成重庆最大的商业集群之一。突破商业业态组合边界的“魔盒”，是时代天街E馆最具代表性的创作。在空间设计上，馆内呈现出盗梦空间般的视觉感受，中庭9大魔盒通过全玻璃饰面朝向中庭、流光灯带及滚动LED屏，展现通透错落的设计感和层次感，店铺形象将以全新的方式陈列展示。在场景构造上，以活力橙碰撞高级灰为视觉冲撞，强调具有共享基因的开放场域。此外，时代天街E馆5大特色空间“魔盒空间E-Cube、魔方秘钥E-Box、天台晚餐E-Park、品质下午茶空间E-Time、无性别国潮组团E-Studio”将数字媒体与空间功能美学结合，以具象的方式探索潮流生活态度的边界，革新商业物理空间，激发城市青年对于空间场域的热情。时代天街E馆入驻共计170+家品牌，其中大量品牌为西南／重庆首店、城市旗舰店、概念店。比如重庆首店niko

疫情三年，没有哪个行业可以独善其身。商场空置率高企、品牌闭店节奏加速、社零指数下滑、市场整体消费意愿下降……商业面临着重大的变化。资本注资新消费赛道、境外高端消费回流国内、新国潮走热国货复兴、“元宇宙”瞩目……商业同样孕育着新的机遇。商业人经历多少次行业周期洗礼，却能一次次顽强地站起来。面对新的周期，商业人依旧无所畏惧，热情澎湃，以全新的姿态迎难而上，以崭新的理念强兴商业，以美好的态度繁荣美好商业。

出品/联商专栏撰文/汪中玉商业地产下半场，在中国房住不炒大政策前提下，商业地产开发企业纷纷转型涉足轻资产，一时间轻资产成为各房企不可或缺战略方向，原本宽松的轻资产模式，成为拥挤不堪的赛道，进入商业红海。012015年，成为中国轻资产元年，万达开始轻资产战略万达轻资产启动始于2015年，是中国商业地产轻资产化元年。2015年1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，开创全新的商业模式。1、什么是轻资产？轻资产又称轻资产运营模式，是指抓住核心业务，而将非核心业务外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。以万达为例，什么是“重资产”？万达商业地产的主产品是城市综合体，就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流平衡自持的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达以售养租。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这就是万达的重资产模式。什么是“轻资产”？投资建设万达广场、全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这就是万达的“轻资产”模式。2、轻资产意义（该内容摘录自万达官网）：首先，轻资产模式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产将轻重并举，保障长期稳定发展。其次，轻资产模式企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全。三、实行轻资产模式，万达不需投一分钱，但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。四、轻资产模式市场需求旺盛，正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式，有利于企业迅速扩大规模，提高市场占有率。02轻资产模式为什么突然爆红1、中国地产行业的黄金十年：从2005年开始到2015年，很多房地产企业赚得盆满钵满，并大举进入相关的商业地产行业；政府和开发商一拍即合、两向欢喜，攻城拔寨、高歌猛进，地产和商业双丰收，这是中国商业地产上半场的真实写照。这个阶段，也是城市大规模城镇化，更是城市商圈形成、扩容和升级阶段，重资产开发模式在此所向披靡。2、2016年后商业地产进入下半场：（1）房地产进入青铜时代：尤其2020年之后，在国家“房住不炒”的大政策前提，各项调控政策层层加码，尤其国家三条线对房地产限制，地产从黄金时代跌入青铜时代，出现大鱼吃小鱼，小鱼和虾米消亡的情况。在这种情况下，依赖房地产销售重资产回笼资金和以售养租的方式基本行不通了。（2）商业进入过剩和淘汰竞争阶段：核心城市城镇化进入尾声，满足商业选址条件的优质地块，比较稀缺；整体商业市场供给过剩，市场竞争加剧；商业门槛提高，招商难、开业难、运营难、人才团队梯队建设难，中小开发商难以支撑；商业存量市场规模较大，亟需消化。商业地产头部企业，如万达商业、华润商服、凯德等，适应市场和国家政策，纷纷转型走上轻资产模式的发展之路。3、轻资产在中国大行其道：轻资产主要有三点优势：投资和运营管理分离，专业的人干专业的事；有利于提升商业地产物业方的运营成功率；有利于轻资产输出方的发展壮大，快速规模化发展之路。中国轻资产主要有三种模式：第一种万达模式，以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式；第二种西蒙模式，以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式；第三种凯德模式，是集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。032021年轻资产赛道拥挤不堪，头部企业基本涉足，部分中游企业也在摸着石头过河2020年9月28日，万达商管宣布，从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。2021年3月9日龙湖宣布全面启动轻资产模式。截至目前加入轻资产大军，商业开发商有新加坡的凯德商用，国内领军企业万达集团，以及华润商服、印力、新团、爱琴海、宝龙、保利等商业企业纷纷宣布进入轻资产领域，与万达一起抢城夺地。1、

出品/联商专栏撰文/汪中玉图片/联商图库进入水深火热的商业下半场，零售同质化已经刺激新生代消费群体的兴趣，时代呼唤新的消费内容。商业+模式，正成为行业突出重围的有力武器。K11的商业+艺术，令人叹为观止的设计，让商场和空间美轮美奂。如果说K11商业+艺术起点太高，那么商业+书店，这个起点相对来说还是可以接受，可以阳春白雪，如太古里的方所，美不可方物；也可以很接地气，如万象城里的西西弗书店，一杯咖啡满足大众阅读。商业混沌与书店纯净，看似矛盾而又复杂地融合一体，是一种矛盾与冲突之美。购物中心里的最美书店1、

kitchen会被弃，幸好只是缩位并移至后区，这也是我个人觉得比较稳妥的规划，葡京作为主要面积“出让方”无可厚非，毕竟从此次调整效果来看，该楼层需要打造的整体氛围，已经不适合葡京这类慢条斯理的品牌。

面积占比显著下降的则分别是其他业态（家居、生活、服务）大幅跳水3.6%（与医美服务业态迁移至办公楼区域悦活中心有关联），儿童时装玩具和电子影音设备分别一路下滑1.4%和0.9%。

随着商场逐渐将目光放在年轻客群和家庭客群上，针对餐饮业态也在做出不断的调整。在招商过程中会选择更适合商场整体定位的餐饮品牌，在这个餐饮加速创新的时代，老牌速食餐饮品牌不再是商场的引流首选。

此外，嘉松中路站凭借附近赵巷百联及米格天地两大奥莱而闻名，待周围三大新规划在建项目元祖梦世界儿童主题综合体、珠江国际中心后期、漕河泾开发区赵巷园区上盖配套，且看赵巷商圈如何突出奥莱主题。

好在两大项目皆是吸金能力超强的旺场，背后又是不差钱的超级房企巨头恒隆与万达，为了商场长远的盈利能力，愿意放弃短期租金收益，为此次大改造埋单。这也侧面反映了购物中心盈利能力与调整力度之间的正相关关系。

5号线1期沿线商业地产项目稀少，但延伸中的5号线2期奉贤段却有多个购物中心项目，如新开业的南桥宝龙及店王南桥百联，社区型项目连城广场与新都汇，及在建的南桥五象城、传悦坊。

其中17个地铁站分布在本市规划的13个市级商圈：南京东路、南京西路、豫园商城、徐家汇、中环(真北)、淮海中路、小陆家嘴－张杨路、五角场、中山公园、国际旅游度假区、虹桥商务区、新虹桥－天山、大宁。

此外，金鹰还大量引进类似三只松鼠这样的“网红店”。苏凯认为品牌招商一定要顺势而为，要选择上升期的品牌。三只松鼠、茵曼这样的品牌通常都自带IP，在为商场带来客流的同时还能增加差异化和趣味性。

据联商网&搜铺网不完全统计，2016年有超过37个餐饮品牌首次进入中国市场，其中不乏明星店（如姜武的武面）、百年老字号（如东来顺、郭元益）、餐饮大鳄（如外婆家、王品）、海外巨头的身影。

但奥莱连锁品牌的市场集中度却越来越低。据联商网&搜铺网统计，百联、首创、砂之船等十二大连锁品牌2014年新开业奥莱数量占当年总数的77.78％，2015年降至55％，2016年再降至45.45％。

另就全国开发商2015-2016年新开业商业项目所属城市来看，虽然四大一线城市及十来个新一线城市持续增长，但由于其增速远不及二三四线城市新开业项目的快速增加，这导致一线城市项目占比正在逐渐下降。

但这还不是全部。据不完全统计，北京在2016年相继迎来了华堂商场北京首家店、三里屯店，百盛商场太阳宫店等的撤场停业；重庆主城区在近五年间也有超过13个大型商业“洗牌”。

仅统计年鉴凭抽样调查的人均食品支出还不足以完全显示该城市餐饮市场商机，故搜铺网借用了全国100个城市2015年统计公报中的2015年住宿餐饮业销售额和社会消费品零售总额的比值，其中：

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7月15日，韩国爱茉莉太平洋集团旗下的高端化妆品牌HERA赫妍宣布正式进入中国市场，并在北京SKP开出中国首家专柜。7月底，第2家专柜在北京汉光百货开业。目前，HERA在国内共有2家店。

距2016年商业地产年度展招汇暨高峰论坛开幕仅剩8天，小编拿到了组委会新近披露的参会嘉宾名单，让我们一睹为快吧！