其他
姐姐出钱买房登记在弟弟名下 姐姐起诉要房败诉！
张异律师
高级合伙人
上海华勤基信律师事务所
案情
阿梅与阿荣是姐弟。2008年，已经有两套房的阿梅看中白云区某小区的一套房，便以现金方式向前业主支付了定金4.37万元。 阿梅表示，因当时弟弟阿荣刚参加工作，且是集体户口，经与父母以及弟弟阿荣商量之后，认为以阿荣的名字购买房子，既可以解决弟弟落户、后续结婚生子问题，又可以解决因限购政策无购房资格问题。 于是，在口头征得阿荣同意后，由阿荣与前业主签订《房地产买卖合同》，约定购房款为82万元。 2010年9月，房产过户登记至阿荣名下并办理了抵押登记，但房屋的首付款、税费及2013年4月前的房贷均由阿梅支付，此后的房贷则由阿荣自行偿还。 2013年5月初，父母要求将房屋给阿荣，阿梅坚决不同意，认为只是借阿荣的名字买房，房子是自己的，仅同意给父母养老居住。此后，父母又建议将房屋给阿荣，并由阿荣实际偿还房贷。 2020年5月，姐弟双方矛盾激化，阿梅诉至白云区法院，请求法院判令阿荣将产权过户登记至其名下，并协助办理房产的抵押登记涂销手续。 姐姐阿梅称：“父母长期无工作和收入来源，基本没有积蓄，购买房屋时阿荣刚参加工作收入较低，2013年之前的物管费、水电煤等费用都是我缴纳的，且办理银行贷款时预留的电话也是我的手机号。所以，这房屋的所有权应归我所有。” 弟弟阿荣回应：“不同意阿梅的诉请，双方之间不存在'借名买房'的事实，房屋是父母为我购买的，因阿梅熟悉购房流程才委托她办理购房手续，我是房屋的实际产权人，且房屋已登记在我名下。且阿梅当时对我以及父母负有一些债务，部分款项等于是阿梅的出资来抵偿所负的债务。阿梅在没有证据证明房屋产权登记存在错误的情况下，不能主张房屋过户手续。” 由于不符合购房条件等种种原因，可能会出现借名买房的现象，但在法律上，借名买房会得到承认吗？万一发生纠纷，房子算谁的？
方弘：这个房子目前是写着弟弟的名字，但是钱却是姐姐阿梅付的，现在姐姐想把这个房子要回来，有可能要回来吗？这个房子到底是属于谁的？在法律上又怎么认定呢？ 张异律师：这个案例是一个典型的借名买房案。从案例的情况来说，我们可以相信姐姐其实是实际购房人，而弟弟属于出名人，即姐姐借着弟弟的名字购买了房屋。但是，问题在于双方没有签订任何协议，也没有任何证据能证明姐姐其实是房屋的实际购买人，而弟弟只是一个出名人。 那么，这种情况下，现有的证据并不能有效证明他们之间存在借名买房关系。所以，法院驳回了他们的请求。 借名买房，实际买房人怎么才能够证明他是实际的房屋产权人呢？一般情况下，需要签订一份借名买房协议，借名买房协议这份文件能够实现证明双方之间就是实际产权人及名义产权人的关系。特别是近亲属，大家可能有些时候觉得关系好，不签任何字据，这就容易造成缺乏相应的证据来证明。 根据法律规定，借名买房的合同其实是有法律效力的，并不是无效的。但是，也有一些特殊情况，比方说对于一些经济适用房，或者是一些特殊产权的房屋，它对主体有一定要求。那么，这种借名买房是属于恶意规避国家的政策规定，属于无效合同。对于一般的商品房或二手房来说，借名买房合同是具有法律效力的。 但是，光凭借名买房合同，是不是就能完全规避借名买房产生的风险？其实也并不一定。首先，借名买房会有哪些风险呢？ 第一，如果登记购房人即名义产权人反悔了，如果实际产权人不能证明双方之间的委托关系和支付购房款的事实，想要取得房屋产权或收回房屋其实是很困难的。 第二，如果名义上的产权人对外负有债务，债务人债权人是可以请求拍卖或查封房产的，对于实际产权人来说就很被动了。 第三，如果名义产权人意外死亡了，那么这个房屋可能会因为继承而导致被他人法定继承或遗嘱继承了。 第四，如果银行查到了名义产权人和实际产权人不是同一个人，那么银行一般也是可以根据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同的。 以上就是借名买房发生的主要风险。所以，我们会发现如果光凭一份借名买房协议可能也没法完全规避掉这些风险。比方说名义产权人反悔了，有外债了或者意外死亡了，包括银行的解除合同。这种情况下，我们在做借名买房风险规避的时候，很多律师是有设计过一些方案的，比方说做一些抵押，做一些租赁，20年的租赁，包括做一些网签锁死房屋等等手续。但是这一块其实对一般人来说是非常困难的，因为这里面蕴含的法律技术含量是比较高的。 所以，我们建议：第一，大家不要轻易的去尝试借名买房。 第二，如果一定要尝试借名买房，要尽量聘请相关的专业律师来进行处理。而且房子过户也有一个前提，根据司法实践来说，如果不符合当地的相关限购政策的话，可能要求过户的诉请也是不能实现的。 整个借名买房来说，不管是在之前的关系确定、协议签订，还是在诉讼阶段，其实都有很大的风险。所以，我们一定要非常谨慎。 方弘：作为旁观者来看，明明是姐姐去交的购房款，包括后期的还贷，也包括所有的水电费等等都是姐姐付钱，这个是没有任何争议的。为什么在借名买房的证明上还是存在证明不足的情况呢？是必须要有双方达成借名买房的合意，才能够完全证明双方是存在借名买房的关系吗？ 张异律师：是这样的。因为，第一，这个案件里面其实双方之间是亲姐弟关系，双方的关系非常近，在日常生活中，比如说近亲属之间相互借调，弟弟要买房，姐姐帮忙出点钱，或者说父母出点钱，亲戚出点钱都是非常正常的。所以，我们无法依据这一点就认定只要姐姐出了钱，这个房子就一定是借名买房关系。姐姐出了钱，他们要证明借名买房关系必须要有其他的证据来证明。比方说有借名买房协议，这是最清楚最明白的。如果说没有借名买房协议，光凭出资，这点是无法证明借名买房关系的。 这也是我们大家常有的误区，认为谁出的钱这个房子就是归谁的。其实，在司法实践中并不是这样，不管是多近的关系，如果要做借名买房，起码要签一份书面的协议，比方说姐姐能不能再找一些相关的聊天记录，证人证言来证明双方实际上就是借名买房关系。这个案件如果有新的证据，她可以及时提起上诉。但是，如果没有新的证据，她上诉仍然可能会遭到驳回，维持原来的判决。 这种情况下，她只能起诉要求返还购房款，但是这个购房款也要证明他们之间存在借款关系，或者代为出资关系，但是日后弟弟是需要去偿还的。如果没有这些证据，姐姐要回房款，这个案件其实风险也会非常大。 方弘：广州市白云区法院认为阿梅提交的证据没有能够证实双方在购房的时候已经达成了借名买房的合意，并且不足以合理排除案款是属于亲属之间基于个人感情或者是亲情的资助赠与或者借款的可能性。所以，法院认为阿梅没有能够提供借名买房的书面协议或者是其他证据证实自己主张的情况下，就应该依法承担举证不能的不利后果。法院判决驳回了阿梅的全部诉讼请求。如果阿梅退而求其次，想要回这笔钱，其实也不是那么容易的？ 张异律师：是的，如果她想要回这笔钱，就要基于民间借贷的关系，即阿梅当时是将钱借给弟弟，所以现在要收回。但是，民间借贷案件法院要审查两个点，第一个点就是双方存在借贷的合意，光这一点其实就很困难了。因为，阿梅跟弟弟之间，我估计应该是没有签任何书面协议的，也没有任何证据指向双方之间有借款的内容。所以，阿梅对于借款合意这边的举证是非常困难的。 第二，法院审查民间借贷的点就是资金的流向，这一点问题不大。因为，姐姐毕竟出了钱去帮弟弟购买房子，那么这笔出资是可以确认的。如果姐姐无法证明借款合意，她打民间借贷仍然可能败诉。 如果民间借贷也败诉的情况下，她可以考虑不当得利来进行补救，就是说以不当得利的名义起诉弟弟，要求弟弟返还相应的款项。不当得利在法律上就是没有任何的法律依据，一方受到损失，一方获利，受到损失的一方可以要求没有原因获利的一方，将相关的款项归还，这就是不当得利之诉。如果阿梅民间借贷走不通，那么阿梅可以考虑以不当得利起诉要求收回之前的购房款。
结语
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