指望房地产税降房价？这恐怕是最大的一厢情愿
文 | 凯风
房地产税这一次可能真要来了。最让人关心的是，它究竟能不能降房价？
关于这一问题，可谓众说纷纭。有人说房地产税实施之后，房屋持有成本巨增，多房一族不得不抛售，房价会应声而落。也有人反驳说，供求矛盾不解决，税收迟早会转嫁到买房租房一族身上，非但降不了房价，反而还会有刺激作用。
在房屋屋（its-home）看来，这两种观点都有问题。虽然他们关于房价走势的预测完全不同，但有一点相似，那就是都在有意无意间，把楼市当成了一个纯粹由供求关系决定的市场。这种假设，显然与中国式楼市的现实大相径庭，也与房地产税的政经逻辑背道而驰。
房地产税的政经逻辑究竟是什么？换句话说，政府为何要推行房地产税？显然，降房价不是答案。因为从始至终相关政策话语里都未提过降房价一说，即便是如今最严厉的楼市调控政策，也只是以“防止楼市过热”和“保持房地产市场价格基本稳定”为主。
所以，将房地产税与降房价关联在一起，纯粹是民间的自娱自乐。了解了这一点，再来看新的疑问：既然房地产税不是为了降房价，那么为什么还要积极推行？
要想回答这个问题，就必须回到更深层的政经逻辑。我们经常讲中国特色，其实楼市就是最具特色的一个市场。这里的特色主要存在于三个方面:
一是土地垄断于政府之手，换句话说，土地供给是可以被操控的。
二是经济发展严重依赖于投资，房地产又是其中的大头。
三是地方政府依赖卖地收入，土地财政成为共同选择。
可以说，所有的政策调整，都是建立在这三条基本国情之上的，之前的楼市调控循环是这样，如今的房地产税也是这样。
显然，房地产税的醉翁之意不在房价，而在换种方式将土地财政延续下来。
前些年，土地财政大行其道，卖地收钱最为轻松，自然不会关注房产税，2011年开始的上海、重庆两个试点，不仅对降房价毫无作用，而且对税收贡献也可基本忽略不计，所以基本没有得到其他地市响应。
如今一二线热门城市土地资源都趋于紧张，虽然地价暴涨之下，土地收入都不降反增。但土地总有卖完的一天，深圳已经不得不依赖于填海造地，这种局面之下，房地产税至少要未雨绸缪，让地方这一重要财源不至于断掉。如果能顺便理顺中央与地方的财税关系，让地方获得一笔源源不断的收入，那就更好不过。
既然各级部门仍旧想从房子上收出新的一笔钱来，房价自然就不能随便下跌。
过去几十年，维持高房价的意义，在于保证地方能从高地价里攫取到巨额垄断利益；未来的房地产税，仍需要以高房价为前提，因为只有在高房价之下，房地产才会让人趋之若鹜，相关部门也才能借此实现利益最大化。
不幸的是，无论是土地财政，还是房地产税，土地和房子都一而再再而三地被当成征收对象。
一个原因是不动产跑不了，最容易征收；另一个原因是在70年土地产权制度不变，这个钱可以一吃再吃：土地出让金吃一次，交易税转让税吃一次，现在房地产税再吃一次，等到70年土地产权到期，还能以补缴土地出让金的方式再吃一次，绵绵无绝期。
美国等国家都有房地产税，但他们土地产权无限期，房地产税收归社区所有，大半都用于教育。相反，在一个“闻税则喜”的地方，所有新的税目出现，都不会改变经济领域的格局，而只会给相关部门带来更多收入。
政策本来就没这个意向，市场上也难以产生这种影响，利益上更不会容忍这个结局，这就是房地产税所面对的最大现实。
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